刚来加拿大就听人说过，转手楼花很挣钱。简单，投入资金量小而且利润很高。曾经有一个出租司机的传说，该奇人手里攥了若干楼花，几年转一个，赚的盆满钵满，衣食无忧。真滴嘛？如果钱这么好挣，咱一起集资投资好不好？先来它个十个八个的。 但是，在下手投资楼花之前，咱先把概念搞清楚，再把帐算明白，冲进去还是退回来，你说了算。

什么是Assignment Sale？

众所周知，楼花是付部分的押金(通常加拿大本土20%， 海外买家35%) 买若干年后建成的楼。而且只有在楼建成交房的时候才需要把余额交齐。人们所说的以小博大，就是这么来的。在楼建成之前，买家手里有且只有一张合同，称之为 Agreement of Purchase and Sale。这张纸就是买家和开发商之间的购房合同。当买家选择转手这张合同，把几年后建成楼的所有权转让的时候，就称之为Assignment Sale，也即楼花转让。在这个转让过程中，有两个关键的概念要搞明白：

楼花转出方，称之为Assignor。

而接手楼花这一方，称之为Assignee。

楼花转让的Timing？

大多数的时候，不同开发商的要求是不一样的。有的开发商只要求前期10%的Deposit交完就可以转了，有的是需要等到开发商85%或者90%的单元卖出后才能转, 这个信息一般在签楼花合约的时候就能了解到。仔细看一下你的合同，里面会写的相当清楚明白。没仔细读过那十几页的冗长的合同？其实最重要的是里面几个section，重点关注那些部分就能保证你的基本权益。

Assignee接楼花要付多少钱？

楼花转让的本质不是买楼，而是原合同和已付押金的转让。转让后，Assignee承担转的时间点之后的义务，接过Assignor之前付的Deposit。所以从价格上来说，Assignee在现金上需要有以下的准备：

1.楼花转让时需要付的现金包括：卖家已付的押金+卖家的盈利部分

2.楼花转让后还会要交的钱：卖家没付完的押金部分（如果楼花转手的早，可能还会有部分定金没付完）+ 最终closing的时候开发商收的钱

场景重现：

Assignor在2017年底以40万的价格买入了一个楼花，现在想转手出去，由于近两年Condo涨的那么好，想有10万的毛利，按市价卖到50万可不可以？当然可以啊，我们假定有买家很想要，愿意付这些钱，那么，

预测Assignor卖楼花能收到多少钱？

1. 假定Assignor已经付了所有的定金， 总房价的20%=40*20%=8万。
   

+ 2. 楼花增值部分10万

=    18万

Assignor要付出去多少钱？

1. 商品交易的HST，这整个楼花的转让，是一个标的为18万的商品，自然要交交易税。18万*13%=2.34万，这部分是由卖家承担的。
   

2. 楼花转让过程中经纪的佣金。假定按照房价的4%，也即50*4%=2万

3. 过程中涉及的律师费，简单按照3000刀来算
   

Assignor实际到手的利润:

10-2.34-2-0.3=5.36万，没有10万辣么好看哦，但是以8万成本拿到5.36万的收益，很不错对不对？

当然还有一点别忘了，这5.36万在CRA的眼中是Business Income, 要100%应税，计入你当年的税阶。会有一些特殊情况可以作为Capital Gain看待，得以50%应税。那些Case要具体问题具体分析，请私下咨询。时刻要记得，楼花转让其实就是个生意，以牟取利益为主要诉求，遵纪守法才能赚钱赚的心安理得嘛。

转楼花的好处：

1. 不用交closing cost，0.3~1.5万
   

2. 不用交Land Transfer Tax， 如果在多伦多地区，是双倍滴

3. 不用付Interim Occupancy期间的费用，Interim Occupancy常常会有半年到一年时间，当然很多开发商允许你出租房子来冲抵这部分费用

4. 持有时间变短了，资金周转加快
   

不可避免的，楼花转让中也存在各种风险各种坑，对Assignor以及Assignee皆是如此，风险与机会并存嘛。由于篇幅所限，我们以后有时间开篇另讲。

最省心的当然是找对人把好关，找概念清楚并全心全意为你服务的经纪保驾护航，会让交易过程进行的相当顺畅。

如果您在买卖投资房产有任何问题，请联系：Lucy Wang 416-671-1462 

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